การซื้อ-ขายที่ดิน (Land Purchase and Sale)

สัญญาซื้อขาย คืออะไร?

สัญญาซื้อขาย คือ สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย (ปพพ. มาตรา 453)

การซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน ต้องทำเป็นหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษร และจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน (ปพพ. มาตรา 456)

กฎหมายที่เกี่ยวข้องหลัก

กฎหมายที่เกี่ยวข้องหลัก

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ปพพ.)

o มาตรา 456: การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

o มาตรา 1299 เป็นต้นไป: การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์

พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497

o ว่าด้วยเรื่องการโอนที่ดิน การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542

o กำหนดข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติและบริษัทต่างด้าว

กฎหมายภาษี เช่น

o ภาษีธุรกิจเฉพาะ

o อากรแสตมป์

o ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (สำหรับนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดา)

กระบวนการซื้อ-ขายที่ดิน

กระบวนการซื้อ-ขายที่ดิน

1. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย (Optional)

o อาจมีเงื่อนไขหรือวางเงินมัดจำ

2. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และภาระผูกพันต่าง ๆ

o โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.)

o ภาระจำยอม, การจดจำนอง, คำสั่งศาล ฯลฯ

3. ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

o ต้องมีคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย หรือมีหนังสือมอบอำนาจ

4. ชำระภาษีและค่าธรรมเนียม

o ค่าธรรมเนียมโอน 2%

o ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ภาษีเงินได้ ฯลฯ

กรณีเฉพาะ: ชาวต่างชาติ

กรณีเฉพาะ: ชาวต่างชาติ

บุคคลธรรมดา: โดยทั่วไปห้ามถือครองที่ดิน ยกเว้นในกรณีเช่น มรดก, สิทธิภายใต้ BOI, หรือซื้อบ้านพร้อมที่ดินตามกฎหมายการส่งเสริมการลงทุน (จำกัดไม่เกิน 1 ไร่)

นิติบุคคล: หากมีสัดส่วนหุ้นของชาวต่างชาติเกิน 49% จะถือเป็น บริษัทต่างด้าว ซึ่งถือครองที่ดินไม่ได้ ยกเว้นได้รับอนุญาตเป็นพิเศษ

ประเด็นทางธุรกิจ

ประเด็นทางธุรกิจ

Due Diligence: การตรวจสอบที่ดินก่อนลงทุน เช่น เขตผังเมือง, การใช้ประโยชน์ที่ดิน, น้ำไฟ, ถนนสาธารณะ

การวางแผนภาษี: สำคัญในการลดภาระทางภาษีจากการซื้อ-ขาย

การใช้บริษัทโฮลดิ้ง: นิยมใช้ในการถือกรรมสิทธิ์แทนบุคคลธรรมดา (ต้องระวังโครงสร้างถือหุ้นของต่างชาติ)